דירת מגורים מזכה 

בשנים האחרונות ישנה נהירה של משקיעים מהארץ וגם מחוצה לה, לרכוש דירה או דירות מגורים נוספת לצורך השקעה. חלקם קונים דירות במחירים נמוכים, ומוכרים את הנכס בתשואה מניבה מאוד, וחלקם רוכשים דירות מגורים לצורך השכרתן.
במאמר זה, נציין בתמצית את המקרים בהם משקיע ייאלץ לשלם לרשויות המיסים, מס בגין השכרת הדירות ומקרים בהם יהיה פטור מכך.

בעיקרון, השכרת נכסי מקרקעין, ובמיוחד דירות מגורים, חייבת במס שולי מקסימאלי! יחד עם זאת, ישנה חובת דיווח שנתי למס הכנסה. בכדי שההכנסה תהיה פטורה ממס, ולא תחייב דיווח לרשויות המס והגשת דוח שנתי, עליה לעמוד בהוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן 1990.

התנאים לקבלת פטור מהשכרת דירות מגורים:

א. על מנת לזכות בקבלת פטור מהשכרת דירות מגורים, המשכיר צריך להיות יחיד (להבדיל מחברה), והמשכיר (בעל הדירה) צריך גם לדאוג שהשוכר יהיה יחיד (ולא חברה). לעומת זאת, כאשר מדובר בהשכרת דירות למלכ"רים (מוסדות ללא כוונת רווח), יש צורך שאותו מוסד יציג בפני המשכיר אישור בתוקף על כך מאת רשויות המס.

ב. דמי השכירות החודשיים לא יעלו על סך של 4,680 ש"ח (נכון לשנת 2010).

ג. הדירה צריכה לשמש את השוכר לצרכי מגורים בלבד. במידה והשוכר משתמש בה גם לצרכי עסקו ? המשכיר אינו זכאי לפטור ממס.

ד. החוק מחייב את המשכיר להוסיף סעיף לחוזה השכירות שבו השוכר מצהיר כי הדירה תשמש אותו אך ורק לצרכי מגורים. במידה ואין סעיף שכזה בחוזה השכירות ? המשכיר אינו זכאי לפטור ממס!
שוכרים רבים לא מודעים לחובה זו. במקרים מסוימים לא נערך כלל חוזה שכירות בכתב, ובמקרים בהם נערך חוזה שכזה, הוא מתבסס על חוזה סטנדרטי שניתן להוריד מהאינטרנט, ושאינו כולל סעיף זה! המשמעות היא ששוכרים רבים יכולים למצוא את עצמם חייבים במס שולי מקסימאלי על הכנסה זו.

אך גם בהצהרה זו לא די, הפסיקה קבעה כי לא מספיק שהשוכר חתם והצהיר כי הדירה תשמש אותו למגורים, במידה והמשכיר רוצה ליהנות מהפטור הוא חייב להוכיח באופן פוזיטיבי כי הדירה שימשה אך ורק לצרכי מגורים. משכיר שבחר "להעלים עין" מכך שבמקום התנהל עסק למרות שהיה בידו חוזה שבו השוכר חתם כי הדירה תשמש למוגרים בלבד, לא יהיה זכאי לפטור.